DERRIBANDO MENTIRAS “LIBERTARIAS”. Capítulo 3: EL ENGAÑO EN LA DEROGACIÓN DE LA “LEY DE ALQUILERES”

El presidente Javier Milei incluyó en su MEGA- DNU, anunciado el 20 de diciembre del 2023, la propuesta de derogación de la “Ley de Alquileres” afirmando que, a partir de ello: “el mercado inmobiliario volvería a funcionar sin problemas y alquilar dejaría de ser una odisea”. Una vez más, Milei miente y pretende anular una ley dictada para respaldar a inquilinos/ as ante el gran negocio inmobiliario de “unos pocos” y en una nación con un déficit habitacional elevado.
En nuestro país, según los informes finales que arrojó el Censo Nacional 2022 mediante el INDEC (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos), 1 de cada 3 familias argentinas no cuenta con una vivienda propia. Una de las causas que justifican esas cifras responde a que el precio de las propiedades es alto, con el metro cuadrado más elevado en CABA (Ciudad Autónoma de Bs.As.). A esto se le debe sumar que más de 4 millones de hogares del país necesitan una nueva vivienda o reformas urgentes en la que habitan porque ni siquiera tienen cubiertos los servicios básicos (luz, agua, cloacas y/ o gas natural) y que 2 de cada 10 hogares están constituidos por personas que alquilan viviendas particulares (el equivalente a más de un 21% de viviendas alquiladas o casi 8 millones de ciudadanos/ as que alquilan).

La Ley 27.737 (“Ley de Alquileres”) sancionada en 2019 más la ampliada Ley 27.551 (2020) y la última reforma de octubre del 2023 habían estipulado:

•   un plazo mínimo en los contratos de alquiler de 3 años con actualización semestral,
•   la prohibición de establecer los alquileres en dólares,
•   la prohibición de cualquier publicidad, en cualquier medio o plataforma, que no incluya el precio de las locaciones en pesos argentinos (cuestión no menor ya que la mayoría de las inmobiliarias o propietarios/ as publicaban las ofertas en dólares),
•   el establecimiento de montos mensuales y cuyos ajustes de los mismos cuenten con una periodicidad que sea acordada entre ambas partes, con intervalos no inferiores a seis meses,
•   la posibilidad del/ la inquilino/ a (sí pasaron seis meses o más) de finalizar el contrato pagando una reducida indemnización,
•   incentivar a los locadores/ as a través de la exención del Monotributo si alquilan hasta dos inmuebles,
•   mantener la exención de Bienes Personales (Patrimonios de las personas) a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y 
•   el establecimiento de la exención del impuesto a los débitos y créditos bancarios para las cajas de ahorro, o cuentas corrientes bancarias, utilizadas en forma exclusiva para la actividad de alquiler.

Ahora bien, ¿qué argumentos utiliza Javier Milei para derogar estas normativas regulatorias?, ¿cómo son las experiencias de otros países del mundo (que Milei tanto “dice admirar”) en materia de regulación estatal?. Siempre con información precisa y opiniones de expertos en el tema explicaremos porque, nuevamente, está mintiendo y aspira a perjudicar a los/ as más vulnerables (en esta ocasión, quiénes no pueden acceder a la vivienda propia).

Milei asegura que “lo único que generó la ‘Ley de Alquileres’ es daño” y que “es necesaria la desregulación de precios”. Propone, básicamente, que los contratos sean de dos años (y solo sí al locador o a la locadora no se le ocurre que sean más o menos), pudiéndose firmar en dólares (o cualquier otra moneda extranjera que se les antoje a los dueños de casas o departamentos a alquilar) y debiendo pactar los ajustes según índices públicos o privados eliminando la obligación de usar el ICL (Índice de Contratos de Locación) o el Índice Casa Propia, o sea, según él: “libremente”, porque deben ser “contratos exclusivos entre partes y mediante una libertad monetaria”. Esto no hace más que encubrir una negativa a la necesaria Regulación Estatal y una ausencia de Marco Normativo esencial que defienda los derechos de los/ as inquilinos/ as; todo en pos de dejar la puerta abierta a cualquier tipo de abuso o de acciones desmedidas por parte de los/ as propietarios/ as y del mercado inmobiliario.
La primera gran falacia que hay que desterrar es aquella que afirma que una Ley puede eliminarse, o derogarse, mediante un Decreto: “una ley solo se deroga mediante otra ley”. Así lo establece nuestro sistema jurídico. Por otro parte, la derogación de la Ley de Alquileres no mejoraría la burocracia ni facilitaría la acción de alquilar, al contrario, la haría más compleja aún puesto que sí se permitiera su principal propósito (la dolarización de los alquileres) los precios podrían subir de forma significativa generando todavía un mayor costo de vida que el actual, para los/ as inquilinos/ as. Así, crecería la incertidumbre y la volatilidad en el mercado de alquileres.
Ante esto, el abogado Mariano Esper (egresado de la UBA y especialista en contratos y cuestiones inmobiliarias) opina firmemente: “me parece que va a haber problema con ‘tanta libertad’, sobre todo con el tema de que no hay plazos mínimos en los contratos. Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo mínimo, por lo que ésta es una situación desconocida para todos los argentinos”. En la misma línea, agrega que cuando se dictaron las normas y leyes regulatorias: “fue para evitar que propietarios manejen el mercado a su antojo y no perjudiquen a los inquilinos”. Por su parte, Magalí Zirulnikoff (cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria) destacó que la derogación de la Ley por DNU es inconstitucional: “no existe necesidad, ni urgencia, para que el Poder Ejecutivo legisle en nombre del Congreso sobre una ley que se votó en ese ámbito hace 2 meses”.
Y, por último, veamos: ¿qué pasa en el mundo?, ¿los países desarrollados optan por regular el mercado inmobiliario o promueven (al igual que desea Javier Milei) una “libertad mercantil del rubro”?.
Para desgracia del presidente vale resaltar que: dentro de los 34 países más desarrollados del globo, los que conforman la OCDE (Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico), la gran mayoría (dos tercios) “regulan el aumento periódico de los alquileres”. Son 23 los países en donde los gobiernos controlan el incremento o la actualización del precio del alquiler, y son 13 los que regulan el precio inicial de los contratos. En esta lista aparecen: Austria, Dinamarca, Francia, Alemania, Suecia, Países Bajos e Irlanda. Éste último, solo por poner un ejemplo, ¿no es el país al que aspira “parecerse” Milei en 45 años?. Sin olvidar que anunció, previamente, que en 35 años podríamos ser como EE.UU. Nuevamente aquí, para desdicha del Libertario: Estados como los de Nueva York y California, entre otros; también establecieron leyes (la última en 2019) para regular los alquileres e impedir abusos .
¡Milei sigue mintiendo, lo termina de demostrar (en este caso) la caída en los contratos de alquiler argentinos desde el 29 de diciembre último, día en que entró en vigencia (hasta que Diputados y Senadores discutan definitivamente todo el DNU) la derogación de esta LEY!